Ошибка
  • JFolder::create: Could not create directory

Власть "спешит на помощь" или главные ошибки государства

Ровно три года назад весь рынок недвижимости России погрузился в пучину кризиса: стройки встали, судьба крупнейших девелоперских структур оказалась под угрозой из-за многомиллионных банковских задолжностей и тотального снижения покупательской активности. В сложившейся ситуации главную роль спасателя пришлось исполнить государству. Эксперты компании Penny Lane Realty проанализировали, как власть справилась с этой задачей, а также обозначили основные промахи государства на этом пути, которые мешают сегодня развитию цивилизованного рынка девелопмента в России.

Одной из ключевых ролей государства в кризисной ситуации 2008-2010 г.г. стала роль спасателя. «Именно государственные банки поддержали ряд девелоперов в трудный для них период, - говорит генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. - В обмен на это некоторые компании стали полностью или частично подконтрольны своим бывшим кредиторам: Система-Галс - ВТБ, Дон-Строй - ВТБ, ПИК - Сбербанку и т.п. Некоторые девелоперы благодаря именно административной руке помощи остались в живых и смогли выкарабкаться (как, например, Capital Group). «Благодаря» кризису мы получили целый ряд девелоперов, ведущих сегодня куда более разумную политику, тщательнее оценивающих свои риски».

Круг избранных

Сегодня поддержанные государством строители обладают рядом преимуществ по сравнению с прочими девелоперскими структурами. «Избранные» девелоперы остаются устойчивы в условиях популистских наездов со стороны общественных организаций, как «Архнадзор», имеют доступ к относительно длинным и дешевым денежным средствам. Ведь нет ничего удивительного в том, что государственные банки в первую очередь и на лучших условиях поддерживают принадлежащие им же девелоперские структуры. Однако, в результате мы получаем резкий передел рынка в пользу этих компаний.

«Именно «избранные» имеют сегодня в своем объеме значительную долю государственного заказа и обслуживают потребности своих владельцев, - считает Георгий Дзагуров. - К примеру, на осень 2008-го года Сбербанком было прокредитовано ориентировочно 32 000 объектов недвижимости и стройплощадок. Кто же, как не «свой» девелопер получит к ним право доступа или, по крайней мере, право «первой ночи». Например, в ситуации, когда мы подготовили контракт между нашим инвестором-девелопером и проектом «Даниловский Форт» Системы-Галс - заказ получил «свой» для ВТБ - KR Properties».

Расцвет коррупции

Неоднозначные ситуации стали возникать и в случаях, когда государство своими действиями создает комфортную среду для процветания коррупции. Например, сообщает о том, что готово предоставить девелоперам некие льготы. Однако окончательное решение о таких заманчивых условиях принимает не административная машина, а отдельные люди. «Если одному предпринимателю за взятку или без оной предоставляется привилегия, а другому нет, то второй, пожалуй, попадает в ситуацию недобросовестной конкуренции. То есть теоретически его подталкивают к получению льготы путем дачи взятки или, как вариант, потере своего бизнеса, заведомо менее эффективного, чем соседний, облагодетельствованный льготами», - полагает Георгий Дзагуров.

Ипотека с нечеловеческим лицом

Как промах государства эксперты компании Penny Lane Realty отмечают отсутствие шагов в развитии ипотечных программ. «Сегодня население активно занимает денежные средства. При этом, чем менее опытны и защищены граждане, тем больше они одалживают. По факту в этом году страна по объемам выданных кредитов вышла на уровень 2008 года, однако для обеспеченных заемщиков эти цифры абсолютно противоположны, - считает Георгий Дзагуров. - Если три года назад на постоянном росте цен состоятельные граждане занимали под 11% годовых, то сегодня кредиты оформляют лишь наименее обеспеченные слои населения. С моей точки зрения, введение закона об ограничении ответственности заемщика самим заложенным активом (по аналогии с США: отдал залог банку - и свободен, как птица), а также ослабление контроля за источником возврата у заемщика могло бы привести в порядок Российскую ипотечную систему. Банки перестали бы кредитовать под непонятные документы, делая вид, что это нормально, а граждане прекратили бы не только повсеместно участвовать в преступлении, предоставляя ложные сведения о своих доходах, но и на длительные годы попадать в долговое рабство. Такое ограничение ответственности заемщика наряду с ослаблением контроля над источниками возврата определенно может стать катализатором мнимых кредитов, нацеленных исключительно на получение средств и передачу переоцененного актива банку, а это прежде всего - удар по государственным или полугосударственным банкам».

Не на словах, а на деле

По мнению экспертов Penny Lane Realty, государство может реально помочь девелоперам приведением в порядок реализуемых с торгов строительных площадок. Инвестор смог бы в этой ситуации получать в свое распоряжение участок с согласованным подключением коммуникаций, объемом строительства. Таким образом, сократилась бы зависимость от коррупции и потенциальным застройщиком смог бы стать не только имеющий плотные связи московский девелопер. «Сегодня же девелоперам предлагается «купить» проблему, с которой может, по сути, справиться лишь тот, кто имеет длинную «волосатую» руку и гарантии (пусть зачастую и виртуальные), что обещанные параметры будущего проекта ему точно согласуют», - отметил г-н Дзагуров.

Повышение уровня инфляции, внедрение налога на недвижимость и на роскошь, снижение ставок по кредитам могут также внести значительное оживление на рынок. «С какой прогнозируемой прибылью можно вступить в проект, сроки которого могут в виду согласований растянуться на лишние пару лет при кредитных ставках в 11-12%? Так, в существующих условиях девелопер вынужден значительно перестраховываться, а при солидных неподтвержденных расходах на коррупционную составляющую, он и вовсе становится похожим на крохобора, стяжателя сверхприбыли», - резюмирует Дзагуров.