Ушедший год оправдал надежды по поводу рынка недвижимости лишь наполовину.
Цены на киевское жилье и правда немного снизились, как и прогнозировали наши эксперты. Но разочаровала ипотека. Как ожидалось, к концу 2011 г. ставки по кредитам на жилье должны были упасть до 16% годовых.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: ТОП-5 самых дорогих квартир Киева
Однако упрощение условий ипотеки происходило только до осени. Потом ставки рванули вверх, а банкиры стали слишком придирчивы к заемщикам. В результате получить ипотеку стало почти невозможно. Впрочем, снижение цен все же сыграло свою роль, поэтому по итогам года было продано на 30% больше квартир, чем в 2010-м. При этом столичное жилье все еще остается для большинства недостижимой мечтой. Изменится ли ситуация в 2012-м? В этом мы разбирались с помощью экспертов.
Спрос: вырастет на 30%
После практически «мертвого» 2010-го прошлый год запомнился ожившей активностью покупателей. По словам риелторов, количество желающих посмотреть предлагаемые варианты квартир выросло в разы. Правда, расставаться с деньгами спешили немногие. Но и при этом рост числа совершенных сделок выглядит внушительно. К примеру, по данным агентства недвижимости SV Realty, в Киеве купили 11 373 квартиры на «вторичке» и 6505 новых. А это больше, чем в 2010 г., на 1967 и 4159 соответственно. То есть количество проданных квартир выросло на треть. Такие темпы подтверждают и данные Союза специалистов по недвижимости Украины. При этом больше всего (70%) купили квартир ценой до $100 тыс.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: В прошлом году в Киеве было продано почти 18 тыс. квартир
Особенно бросается в глаза то, что новых квартир в прошлом году было продано втрое больше, чем в 2010-м. «Дело в том, что «первичка» подешевела, — объяснил директор риелторской компании «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Теперь «квадрат» там стоит дешевле, чем на вторичном рынке. До кризиса старые квартиры стоили $1900 за кв. м, а новые — $2000. Потом новострои стали дешеветь, и сейчас на первичном рынке можно купить трехкомнатные даже по $1000—1100 за «квадрат». На «вторичке» же он стоит от $1500».
Прогноз. В этом году эксперты прогнозируют примерно такие же темпы (30%) роста спроса на киевское жилье. Причин они называют несколько. Во-первых, цены расти по-прежнему не будут. Во-вторых, в продаже увеличится количество новых квартир небольшой площади (32—34 кв. м за «единичку»). А именно такие квартиры сейчас пользуются спросом. В-третьих, хозяева «вторички» по-прежнему будут готовы уступать в цене. «Но полностью рынок не восстановится, пока ипотека не станет доступной, — говорит ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий. — Для этого парламент должен разрешить валютное кредитование. А это произойдет не ранее 2013—2014 гг.».
Цены могут еще снизиться на 10%
Несмотря на проснувшийся интерес покупателей к предлагаемым квартирам, поднять цены на свои квадратные метры удалось только владельцам бюджетного жилья. «Сегодня самый ходовой товар — это самые дешевые квартиры. А потому их на рынке становится все меньше, — комментирует Сергей Костецкий. — За счет этого средняя цена экономкласса немного растет». Эти слова эксперта подтверждает и киевлянка Ирина Шевченко, которая с лета подыскивает 2-комнатную квартиру: «Если летом было полно двухкомнатных хрущевок в районе, например, Нивок, по $62—63 тыс., то сейчас их, в основном, выставляют по $65—67 тыс».
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Цены на квартиры в Киеве дороже, чем в Берлине
Но если рассматривать рынок недвижимости в целом, то можно говорить о том, что цены на квартиры все-таки немного снизились. Так, по словам аналитиков портала «Столичная недвижимость», средние цены на квартиры в Киеве упали более чем на 4%, а по данным Союза специалистов по недвижимости Украины — на 1,3%. По сути, эти цифры — в пределах статистической погрешности. И если бы не инфляция, то говорить о снижении было бы нельзя. «Но если в начале года квартира стоила 360 тыс. грн ($45 тыс.) и сейчас она стоит столько же, то можно сказать, что она подешевела на 10% (36 тыс. грн), так как такой была реальная инфляция», — считает Алексей Холмецкий.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Квартиры в Киеве могут стать значительно дешевле
На сегодня красная цена «гостинки» в Киеве (кроме центра и «элитных» районов) установилась на уровне $38—40 тыс., однокомнатной — $50—55 тыс., двухкомнатной — $65—75 тыс., трехкомнатной — $90—105 тыс. Минимальная стоимость отдельного жилья составляет $34 тыс. — за квартиру общей площадью 25 «квадратов» в Днепровском районе. Самая дешевая двухкомнатная на 47 кв. м на Троещине стоит $43 тыс., а трехкомнатная на 68 кв. м — $60 тыс. Для сравнения, в апреле 2011-го «гостинка» площадью 22 кв. м предлагалась за $32 тыс., а двухкомнатная хрущевка в 43 кв. м на Дарнице — за $50 тыс.
Прогноз. В 2012 году, по мнению опрошенных нами экспертов, «долларовые» цены на квартиры будут только падать. «Сейчас ценам на квартиры еще есть куда падать, так как реальные доходы населения снижаются, — считает Павел Мельник. — Они могут уменьшаться такими же темпами, как в этом году, — на 5—10%». Снижение доходов украинцев (зарплаты не растут, а жизнь дорожает) считает поводом для дальнейшего падения цен на жилье и экономист Международного центра перспективных исследований Александр Жолудь. По его прогнозам, цены на квартиры в долларовом выражении могут снизиться на 5% при текущем курсе доллара, или на 10%, если доллар начнет дорожать (а это, по мнению эксперта, может произойти после выборов). А Сергей Костецкий считает, что жилье может в 2012-м году подешеветь на 5—10% из-за отсутствия кредитования.